日前，深圳市政府发出了《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，这是“国六条”及九部门“意见”实施后，全国首个出台的地方房地产调控落实细则。
　　细则分10项，包括新楼盘必须严格执行结构比例、土地出让净收益10％用于公共租赁住房建设等规定。

　　深圳的实施细则或许会对焦灼的开发商和希望房价下降的公众一个有关房地产走向的稳定的信号。从上月29日九部门联合发出“十五条意见”后，20多天过去了，除了深圳外，各地的实施细则依然集体沉默。政府的沉默自然会引起各种猜测、传言和讨论。其中最不利于政府宏观调控的，就是有关调控变“空调”的软着陆说法。

　　我们看到，最近一段时间来，房地产市场上各种混乱信息非常多，让人莫衷一是。举例来说，在6月13日由中国房地产协会主办的一次形势报告会上，建设部官员把90平方米套型建筑面积解释为约等于100到105平方米的建筑面积，并称70％以上针对的是一个地区的总量概念，而非单个楼盘，而且具体到地方，各地还有调节余地。仅隔一天，建设部有关负责人又否认上述说法不正确。

　　各地开发商更是喊出了“因地制宜”的口号，纷纷通过房地产协会、工商联向高层传达自己的声音，认为90平米占七成以上的规定过于“一刀切”。

　　学界的观点也自相矛盾。比如，银河证券研究所发布报告称，房地产价格今年下半年将开始暴跌，而不必等到2008年。北师大钟伟则撰文强调，如果房地产崩盘，14%的家庭财产会蒸发，现有9200亿元开发商贷款将形成大约为6110亿元的可疑和不良贷款。言下之意是，房地产价格不能大降，必须维持现有的水平。

　　调控信息的混乱，说明了什么？首先是不同利益主体围绕调控政策产生了巨大的利益博弈和竞争。房地产市场是一个高度利益化的市场。在这一市场上，至少有四个利益主体，即中央政府、地方政府，开发商和普通公众。后两者是利益的两极，一个希望房价越高越好，一个希望房价越低越好。地方政府则表现出二重性，一方面希望房地产能带来财政收入的最大化，并促进地方政府发展；另一方面也顾忌房价过高损害民众利益。相对而言，中央政府更超脱些，它要把其他三者的利益考虑进去，因此中央政府目的是希望房地产行业能平稳发展。学者则不是一个独立的利益主体，他们的利益是依附上述几个主体的。

　　现在的问题是，从执政基础考虑，中央政府可能会更加关注大众；地方政府从政绩考虑，则和开发商结盟的可能性更大一点。但由于中央政府和大众处于上下两端，中间的代理链条过长，而且中央的意图要通过行业部门来执行和实现；相反，开发商人数虽少，但能量极大，他们能够借助自身在经济、资源、信息上的优势，将本团体的声音反映到上层，从而形成有利于开发商的局面。

　　这是有资可鉴的。开发商2003年就曾成功地反掉了央行的“121文件”，促成了国务院18号文件的出台。这次他们的努力似乎也没有白费，已通过各种路径，成功地将意见反馈到中央部门。建设部关于“套型建筑面积90平方米以下住房面积要占开发总面积的70%”的不同解读，就是明证。

　　其次，充分暴露了行政调控的“硬伤”。表面看，行政调控借助政府的行政之力，能够向市场发出明确的信号，达到立竿见影的效果。但这是有前提的，它必须依赖于一个权威的政府，以及调控部门对问题的认识和合作态度。否则，就会出现上有政策、下有对策的情况，调控措施在执行过程中被变形走样。

　　所以，要解决调控信息混乱而带来的人们对房市新政的误读，达到预想的效果，一方面，须尽量照顾市场主体的不同利益，使各方的利益交集最大化，以减少调控的阻力；另一方面，改革宏观调控机制，应明确行业主管部门不具有调控职能，它只侧重于市场秩序的日常管理。

　　同时，构建一种公开解决中央与地方政策冲突的程序架构，使两者在各自的权限范围内行使权力，一旦发生政策冲突，则通过公开程序使地方政府服从于中央政府的考虑。另外，行政性调控政策出台后，需要执行部门解释和细化。如果不解释或者解释让人摸不着头脑，那么各个地方的解释将更随意，其细则也必定会利用政策的含糊与漏洞，使政策预期的效力被稀释。最后，对于违反中央宏观调控的行为和现象，进行严厉打击，以体现中央权威。

 来源:《国际金融报》