为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规，建设部组织制定了《房屋登记办法》（以下简称《办法》），近日以建设部令第168号发布，2008年7月1日起实施。《办法》严格遵循《物权法》的立法精神和条文内容，调整和完善了登记规则。相比《城市房屋权属登记管理办法》（1997年建设部57号令，2001年修订），《办法》在以下几个方面体现出了新的内容，一是坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记。如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人的告知等方面的规定，均体现了该原则。二是确立和细化了登记簿制度。明确了登记簿是物权归属和内容的根据，明确了登记簿的内容和形式。三是进一步明确了登记机关的审查职责。《办法》第二十条规定了登记机构对登记申请审查的几个方面，登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记，从而合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。四是细化了《物权法》规定的登记类型。《办法》对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议

登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定，更加具有可操作性。 

《房屋登记办法》新内容解读

《房屋登记办法》将于2008年7月1日起正式施行，《城市房屋权属登记管理办法》同时废止，《房屋登记办法》相比《城市房屋权属登记管理办法》，在以下几个方面体现出新的内容：

一、实行登记簿制度， 更能保障权利人、利害关系人的合法权益。

《房屋登记办法》规定，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在登记簿上予以记载，根据房屋登记簿的记载，缮写并向产权人发放房屋权属证书。房屋权属证书与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。登记簿的内容比房产证的内容更多，更全面包括房屋的自然状况、权利状况、限制情况以及其他登记的事项，并对房屋权利人和利害关系人起到公示作用。由此可见，房屋登记簿虽然不会取代产权证，但具有更强的公信力和法律效力。《房屋登记办法》第二十四条对登记簿的内容、形式、效力、保存等作了详细规定，对登记簿事项的记载、变更作了严格的程序及实质性规定，为我们建立和完善不动产登记簿提供了更为明确的法律依据。

二、统一城乡房屋登记制度，切实维护农民房屋产权。

《房屋登记办法》第一次将集体土地范围内的房屋纳入了房屋登记的范围，并对其基本的登记程序、审查要件等内容进行了比较全面的规定。在农房登记中，《房屋登记办法》在具体考虑我国农村房屋的实际情况进行特别规定的同时，坚持了房屋登记的基本程序和基本原则，实现了城乡农村房屋登记制度的基本统一。尤其是《房屋登记办法》依循《物权法》的原则和精神，对农民房屋的转移、村镇企业的厂房抵押、农村房屋设定地役权、预告登记等进行了明确规定，高度尊重了农民对其房屋依法处分的权利。这对于明晰农村房屋产权、维护农民切身利益具有重要意义。

三、增加细化登记类型，充分满足权利人要求。

《房屋登记办法》比过去增加了地役登记、预告登记、更正登记、异议登记。

1、地役权登记

《物权法》对不动产物权登记效力有另一种设计----登记对抗效力，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭的效力发生并不需要进行登记，或者说登记与否对此没有影响，仅仅存在合法有效的法律行为即可。只是该物权不具有对抗善意第三人的效力。《物权法》设立的地役权即是这一原则的典型体现。《房屋登记办法》对地役权的房屋登记簿的设立、地役权的变更、转移、注销登记进行了细化，强化了地役权登记的现实可操作性。

2、预告登记

房屋预告登记制度是不动产登记制度中具有重要意义的规定。预告登记制度，从房屋类型上分为预告登记、二手房的预告登记，从登记主体上分为双方预告登记、单方预告登记。《物权法》把预告登记的权利行使限定在双方“有约在先”的范围内，也就是说如果双方当事人没有约定可以单方预告登记的，那么在发生争执时买房人不能单方预告登记。预告登记本质上是一项债权行为。而物权是一种对世权和绝对权，在法理上优先于债权。因而是否可以预告登记，应当在物权人愿意承担预告登记后果的前提下才能允许，否则将导致债权凌驾于物权之上的违背法理的错误。《物权法》将预告登记和物权的法律关系予以分清，以“有约在先”作为设定预告登记的条件，既给予了物权人预见物权受限的机会，又保护了债权人依约申请预告登记的权利。 

此外《房屋登记办法》对预告登记的适用情形、申请资料、失效等也作出了明确规定。

3、更正登记

《房屋登记办法》在第三章第五节的其他登记中规定了更正登记，规定了房屋权利人同意的更正登记及登记机构依职权进行的更正登记，为更正登记提供了更为切实可行的操作规范。

4、异议登记

异议登记是物权法上的重要制度，是指在不动产登记簿上记载对该不动产登记正确性的异议，破除登记的权利推定和公信力，排斥善意第三人的信赖，以此保护权利人和利益关系人的利益，是为更正登记之前所采取的一种临时措施。《房屋登记办法》第七十八条规定：异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。赋予异议登记的房屋破除处分的权利，对于保障利害关系人的合法权益更加人性化。

四、加重了登记工作人员的义务，确立过错赔偿责任。

《房屋登记办法》进一步加重了登记机构的审查职责，其中第十八条规定：房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否为申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人，询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。第九十二条规定：登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由登记机构承担相应的法律责任。登记机构承担赔偿责任后，对故意或重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。《房屋登记办法》的上述规定，进一步明确了登记构在错误登记中承担的风险。与第十二条规定实行以实质审查为主的形式对应，充分保护了受害人的利益。

五、提高了审核工作要求，作出若干新规定。

1、明确了共有房屋，应当由共有人共同申请登记。

过去登记机构工作人员对于房屋是否有共有人，特别是夫妻共有产的界定特别困难，各地登记机构的处理方法也不尽相同, 《房屋登记办法》第十三条明确了“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”。因此在这里提醒一下热恋中的情侣，共同出钱买的房屋，以及已婚夫妻在夫妻关系存续期间购买的房屋，最好将房产登记为双方共有，免得今后发生纠纷。

2、明确了未成年人的房屋登记及处置方法。

未成年人由于无行为能力，能否处置其名下的房产，过去由于没有明文规定，许多城市的登记机构都不予以受理，现在《房屋登记办法》第十四条规定，未成年人的房屋可由监护人代为申请登记，处分房屋的登记时，只要提供为未成年人利益的书面保证即可办理，这就为处置未成年人房产找到了法律依据。

3、明确房屋权属适用不动产善意取得制度。

《物权法》第一百零六条明确规定了不动产的善意取得制度。《房屋登记办法》严格贯彻《物权法》的原则性规定，《房屋登记办法》第八十一条规定：司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效率的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。上述规定使不动产善意取得制度得到充分体现。

4、明确申请人应使用中文姓名进行登记。

《房屋登记办法》第十五条规定：申请房屋登记如提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译文。上述规定，改变了之前外国人可以用英文姓名登记的做法，登记操作上更为统一。

5、对权属证书的遗失补发作出新规定。

《房屋登记办法》对权属证书、登记证明的遗失补发工作无论从实质要件，还是程序规范都作了与以往不同的全新规定。其中第二十七条规定：房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失申明后，可以申请补发。对公告时间无限制，补发权属证书、登记证明的在房屋登记簿中予以记载，权属证书、登记证明上注明“补发”字样。