在经历了5月份的政策震动之后,上海房地产市场的各个指数停止了前两个月的持续回暖势头,大部分止步或者下滑,处于回调时期。可以说,从整个市场层面来观察,由政策影响引发的观望心态表露无疑,政策效力将在今后一段时间持续发力,未来的楼市变数增加。
从上海住宅市场来看,新房市场与二手房市场纷纷作出了反应。由于新政细则对于二手房市场的针对性更强,同时市场主力承受度更低,因此无论在成交量或成交价格上,二手房市场的反响更为明显。但在目前刚性需求为主力的新房市场,尽管后期购房者普遍采取持币待购之势,一时的惯性还是助推了市场成交量走高。
研究一下近期上海全市的公寓走势,6月1日是个“分水岭”。此前,楼市旺季的惯性因素推动市场成交量创下16个月的新高,但是此后,不难发现市场成交量呈现逐步下滑态势。只有部分地理条件优越的高档楼盘,因为高端客户群体反而受限制不多,再加上发展商提供了许多装修、材料方面的附加值,销售业绩仍属乐观。
二手房市场同样存在“两极分化”的表现:要么投资客采取让步、降价出让,要么持有优质楼盘的业主看好后市,以奇货可居的心态不肯降价或者转售为租;但买方却因为受到政策影响,不愿意尽快入市,因此双方开始逐渐陷入对峙状态。
从上海商办市场来看,虽然并不是此次宏观调控政策的主要针对方向,但仍然由于连动效应,指数反映有所下滑。值得注意的是,上海市中心的写字楼项目已成为各方资本的众矢之的,项目发展商通常已不再愿意分拆出让,而是以长线持有的方针收取利益;而海外资本则看好上海写字楼市场的后市,主动出击希冀将项目纳入囊中。在这种情形之下,反而是偏远地区的写字楼去化迅速,使得整体市场成交结构产生变化,成交价格大幅下挫。
另外,上海商铺市场的售后包租形式可望“刹车”,这对于商铺市场的理性发展起到了指引作用。策源机构提供的数据显示,从上海整体商铺分布地区来看,商铺的成交旺区仍然在外郊环间区域。随着上海城市化发展的进度,住宅先行的局面开始打破,社区的配套商业继而出现。因此,在大规模的住宅落成之后,势必会引发一阵子的社区商铺热潮。因此,外郊环间区域如浦东新区、松江、闵行等区,成交量居前也就在情理之中了。
上证房产指数办公室认为,“国六条”及其细则依然强调的是对投机者的打击,在已经调控了一年的上海市场,其影响力反而不如去年同期政策来的大和猛烈。由于市场对“国六条”的解读依然是“稳字当头”,在热销楼盘方面,大部分是8000-10000元/平方米的普通居民自住消费为明显的市场主力。在政策效果初步显现在心理方面后,后市发展主要等待上海地方的具体细则,这将导致市场近期的变数增多。
来源:上海证券报 |