搭准了房价高企的脉

    “国八条”也好，“国六条”也罢，广大民众关心的是否能让仍在高速上涨的房价真正得到平抑，让市民尤其是占据大多数的中低收入市民买得到房、买得起房。连续两年的平抑房地产政策的出台，能否真正扼住房价高企的喉咙？市房管局副局长陈松林认为：“与去年的房产新政相比，今年的‘国六条’进一步强调了房产结构调整，可以说，这是真正解决房价高企的‘治本’之举。”
    陈松林说，价格与需求密切相关，房价之所以居高不下，是因为市场供应量不足。特别是有效的市场供应量不足。什么样的供应是有效供应？应该是能让中低收入老百姓买得起的房子，也就是总造价较低的房子。面积减小，总价自然降低，这样的房子进入市场越多，就越能有效缓解供需矛盾，均衡各层面尤其是中低收入群体的住房需求。不说房价会应声而落，有效控制房价涨幅是完全可以预期的。

引导住房消费理念

    陈松林认为，在经济没有达到相应发达程度的前提下，过多提供大房子也是一种畸形消费。
    市房地产业协会副会长沈瑜说，“国六条”的意义确实不仅仅在于平抑房价，同时也担负着引导住房消费理念的使命。“增加90平方米以下住宅的供应量，代表了国家对于建设节约型社会消费取向的引导作用。”
    沈瑜说，市场上大套型住房偏多，一方面有开发商在追逐利润动机下的强力推动，另一方面也有消费者盲目追求大房子消费理念的推波助澜。据了解，目前市区大部分小青年的结婚住房都已达到了120平方米的档次，而这种大面积套型对于一个两口之家或者三口之家来说，既不是必须的，也不是最经济的。从小处说，房子过大而带来的一次性投资压力，往往令很多新家庭多年缓不过气来。从大处说，房子过大，带来的是资源的浪费，而且是建设资源和使用资源的双重浪费，不符合中国国情，也不适应节约型社会的建设要求。成熟的消费观念应该是选择最适合的房子，而不是越大越好的房子。
    沈瑜介绍，目前不少发达国家如日、德等国，居民住房的平均面积也就在90到100平方米之间。按照我国小康社会标准———人均居住建筑面积35平方米计算，一个三口之家也才105平方米，而这已经是小康社会人均居住面积指标的上限。

二手房上涨趋势将缓解

    二手房市场方面人士认为，加大90平方米以下住房供应量这一房产政策，基本确定了今后很长一段时间内我市房市的主流将是中低价商品房和经济适用房。它将极大地遏制房地产行业一味追求“大”的风气，给中低收入消费者带来福音。同时，这一政策的实施，将缓解市区从去年下半年以来越来越大的二手房市场压力，二手房价格上涨的趋势将得到平抑。
    市区二手房成交资料显示，小户型始终是购房者追求的主体，一季度抽样调查结果表明，由于房源的减少已使热销二手房处于价格上升趋势。而绝大多数购买者选择购买小户型二手房，主要是因为一手市场无此类房源供应，如果一手房市场能提供更多小户型住房，二手房市场的压力无疑将得到极大缓解。
    对于二手房市场的炒房者来说，把“国六条”比成晴天霹雳似不为过。
    在本轮房产新政面前最有苦说不出的是炒房者。一些炒房者在去年房产新政中刚刚遭受了3年内交易要征收高额税费的打击，好不容易熬过了一年，紧接着又遭遇了5年内转手会被征收高税的更为沉重的打击。同时银行利息越来越高，持房环节的成本大幅增加，即使能扛到5年，5年后换来的是怎样的收益回报根本无法作出乐观的预期。在为数不多的选择中，他们已纷纷找中介将手上的房产暂时出租。

以前有个顺口溜说‘炒房炒成房东’，还真被说中了。”市区炒房者丁小平不无自嘲地说。他最先的想法是搞个短平快，结果连连遭受政策拦截，如今滞留在手上的房产已由当初的“炙手可热”变成了有点烫手的山芋。

开发商的对策也在酝酿中

    记者对市区一些开发企业采访时发现，不知是出于策略考虑还是实际情况如此，连续经受了两轮房产新政洗礼的开发商们开始感叹：“做房地产这行已经越来越难以潇洒。”
    据业内人士分析，在此轮房产新政面前，开发商不仅是总体开发行为受到了更大的限制，在具体操作层面也将面临全面调整，甚至有可能承受经济损失。
    “特别是拿到土地的开发商，本来以竞价方式拿到的地块是打算用来建中高档房的，现在建不了了，而土地却是以较高的价格拿到的，收益将受到影响。同时，没有开工的地块，如果按规定实施的话，调研、设计等整套方案全部要推倒重来，开发商为此付出的精力和费用如果没有补偿，将直接面临损失。”沈瑜如是说。
    也有人士认为，完全用政策来调控市场行为总是被动的，常常是上有政策下有对策，并使政策的执行走了样。
    据业内人士介绍，“国六条”推出后，开发商的对策也在酝酿之中。以90平方米以下住房来说，你不是要求达到总量的70%以上么？我就造两套连在一起的，中间留个可拆除通道，打通以后还是一大套。这种化整为零的方式，既降低了开发成本，又逃避了大户型应上交的高税率，甚至可以给企业带来更丰厚的利润，而政府既损失了税收，又没有能够真正发挥政策调控效果，同时又伴随着另一个附产品：浪费———由于是由两套居室合并而成，不仅厨房等功能重复设置，拆墙凿壁又带来了建筑材料的大量浪费。
    针对这种可能，市规划局局长丁亚和市房管局副局长陈松林在接受记者采访时不约而同地认为，“政策到了具体执行层面，必须细之又细。”此外，充分运用市场手段来解决房地产市场的问题，也是一个积极的办法。丁亚说，比如别墅类住房，完全禁止开发是一种管理方式，允许按一定比例开发，但大规模增加税收比例也是一个管理方式，通过税收杠杆，对国民收入进行合理调节，把高收入人群引入高端市场，并将这部分税收所得用来建设经济适用房，既可以满足高端需求，同时也让这部分高端人群以税收的形式为低收入群体作出一定贡献。

执行政策需多个部门通力配合

    今年推出的“国六条”在去年房产新政的基础上又作了进一步强调和补充，使其更具体、更有针对性，但也有人士认为，政策有进一步完善的必要，尤其是对90平方米住宅达70%之上这一指标，反响较多。
    一位开发商说，去年推行新政是上海得病，全国吃药；今年是北京、深圳得病，全国又跟着吃了一回药。中国地域辽阔，沿海城市与内陆城市，直辖市、省辖市、地级市、县级市，各层次之间的生活水平、消费水平都存在很大的差异，完全用同一个尺子是不尽科学合理的。比如泰州的住房情况肯定不可能完全和北京、上海一样。比如，假定泰州90平方米以上住房的消费需求和消费能力超过30%，而市场又只能提供90平方米以下的住房，那就有可能造成另一种结构失调，其结果是以一种结构失调去替代了另一种结构失调。
    不管这位开发商的假定是否符合实际，有一点是肯定的，对国家相关政策，需结合本地实际，研究和制订具体实施方案。此外，政策的执行需规划、国土、物价、建设等多个部门通力配合，这些部门一个都不能少。
    “政策到了具体执行层面，必须细之又细，比如住房套型面积问题，牵涉到规划、国土、建设三大部门，由谁牵头、由谁控制，都应该由市政府进行明确，如果职责不明，各喊各的声音，势必影响政策执行的到位率。”市规划局局长丁亚说。

  据了解，在等候具体实施方案期间，前天规划局刚刚出台了《关于规范市区房地产项目规划报建有关事项的通知》，丁亚表示，这个通知就是为配合“国六条”的实施而制订的原则性制度，其中特别强调严格执行国家房地产业政策，容积率一经确定不得变更。
    市国土局土地储备中心主任周海滨介绍，由于“国六条”明确规定：土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。因而土地出让方式将面临较大的变革。未来土地出让方式将有四种形式，即限定房价、限定地价、价高者得和带方案招标，我市此前一直采用的是“价高者得”的土地招拍挂形式。为抑制土地拍卖中地价的非理性上涨，避免房价的水涨船高，以及开发商的暴利行为，今后，以往那种几十轮竞拍、地价翻番的狂热局面很难再现。同时由于对房价有了限制，开发商就会合理审核土地成本，会将地价、房价都控制在理性的范围之内。但具体采用哪种土地出让方式还有待研究确定。原则上将根据省有关规定，参照周边城市做法来制订执行方案。
    作为住房流入市场之前的最后一个环节，房管局对相关程序的审核就显得十分重要。陈松林表示，房管部门会严格按照中央及省市有关规定进行严格把关。目前，具体实施方案尚未确定，比如90平方米以下住房所占比例，是按照单个楼盘考量还是对整个房地产市场而言，尚未敲定。 本报记者  刘海燕

发达国家的户型区间

    从1990年到2002年，日本新建住宅平均户型基本在60至100平方米之间浮动。在发达国家，经过长期居住实践之后，已经筛选出一个符合适度、合理、可持续发展的户型区间：单套住宅建筑面积在85平方米至100平方米之间。在上个世纪70年代到90年代，这些发达国家的新建住宅户型也曾越做越大，瑞典最大户型也曾做到115平方米。现在，户型又重新回归到一个合理的区间。2002年，日本、瑞典和德国这三个发达国家新建住宅平均建筑面积分别是：85平方米、90平方米、99平方米。
    日本是高度市场化的国家，但在住宅问题上非常有计划性，总共做了七个五年计划。日本最后一个住宅五年计划到2000年，他们提出了新的住宅标准测算依据：一对夫妇加一个孩子的三口之家，标准户型为75平方米；四口之家为91平方米。据了解，三口之家标准户型中，除了两间卧室，一间起居室，再加上餐厅7.5平方米，厨房5平方米，洗浴空间8平方米，储藏空间6.5平方米，过道5平方米。这是一组非常严谨的数据，其实际功能比国内所谓的豪宅更合理，有储藏面积，而且洗、浴、厕三部分分置，体现了“精密设计”的理念。