●与国外比，中国房价虚高有多严重

    ●中国城市到底需要多少住房

    ●外国资本为何边喊“泡沫”边大量拥入

    尽管现在许多国家的房价都在上涨，但世界许多媒体却不约而同地将目光盯住中国房地产这个属于中国国内的事情上。5月29日，中国国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，立即吸引全球的目光。美联社、路透社、法国《费加罗报》、德国之声、新加坡《联合早报》等媒体一方面称，中国政府的举措是在房地产“泡沫”已经到了很危险地步的背景下出台的，但另一方面，各国媒体都注意到，国际地产基金纷纷投资中国楼市，似乎房地产“泡沫”对外国资金来说并不存在。

    各国关注中国调控房产市场

    中国九个部门联合发出的这份调控房地产市场的文件一公布，就立即被世界各大通讯社转引。路透社报道说，对一向信奉“安居才能乐业”的中国人而言，涨幅过快的房价无疑让梦想与现实的距离逐渐拉大。中国国务院刚刚发布的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，将让大多数老百姓看到“置业”的希望。报道指出，中国此次调控举措，行政税收手段齐上阵，打击房地产市场的投机行为无疑是政策调控的着力点。

    俄罗斯《公报》以《中国向房地产价格宣战》为题报道指出，中俄都面临大城市房价不断暴涨的难题，这需要中央和地方共同努力，采取切实措施，抑制房价，防范市场泡沫风险。

    5月30日，日本许多经济媒体介绍了中国出台的抑制房价的举措。日本专门介绍中国情况的“中国情报局”专门登载了一篇关于中国房地产的长篇分析文章。文章称：“中国的房地产市场与股市一样，都是易被作为投机对象的市场。中国政府从2004年起推出了一系列抑制房价快速上升的政策，这些宏观调控政策的目的是希望实现房地产业的软着陆。”

    中国房产是否存在“泡沫”

    中国房产确实很热，但到底是否存在“即将破裂的泡沫”，国际上仍有不同的看法。最先提出中国房地产“泡沫论”的是摩根斯坦利的经济分析师。该公司首席经济学家史蒂芬·罗奇曾认为：“目前2/3国家和地区正面临房地产泡沫危机，而即将到来的货币政策调整，将为全球房地产和世界经济带来更巨大的风险。在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排第一。”

    德国之声报道说，中国的房地产业使许多人看不懂，也使许多人成天提心吊胆。中国房地产的价格有好几个脱钩：一是与国民经济的增长率脱钩，二是与物价指数脱钩，三是与居民收入水平的提高脱钩。以房价与居民收入比例来说，德国柏林的普通房价一般为每平方米(居住面积)1000欧元，较好的1500欧元，高档的3000欧元。德国劳动者平均月收入大约为2500欧元。如果不扣除生活开支，每个月约可以买两平方米住房，也就是说，德国人均月收入与每平方米房价的比例是1比2。而在中国，以上海为例，大多数劳动者的月平均收入大体上是2000元，这要五六个月才能买1平方米(建筑面积)住房。房价月收入比例大约为5比1，因此，大致上中德之间的差距高达10倍，由此可见中国房产的泡沫之大。该报道称，按这样的收入与房价比例去买房，在德国根本不可能拿到银行贷款。

    但是，欧洲房地产研究联合会主席本特·特纳教授却认为，房价收入比并没有通用的国际标准。世界银行的结论是，在低收入的国家，房价收入比普遍偏高，但这并不一定意味着房地产市场存在泡沫破裂危险。在东欧、俄罗斯等国家的房地产市场发展过程中，也曾经有过一个房价收入比逐渐增大再减小的过程。一些东欧国家房价收入比曾高达30比1，但市场并没有崩溃。

    韩国近年来房价也不断高涨，另外不少韩国人也在中国从事房地产业务。因此，韩国人对中国的房价也非常关心。《朝鲜日报》认为，中国各大城市正掀起房地产投机热，并推动房价不断走高。不过，该报认为，除了投机因素外，中国房价上涨有其特殊的原因，如长期房价较低，人们收入增加较快等，因此，中国房地产即使有“泡沫”，可能也并不严重，尚无迅速破裂的危险。

    中国房地产的最大问题是发展的问题

    不管中国的房地产是否存在“泡沫”，大多数国外媒体都承认一点，中国房地产近年来确实发展迅速。据《纽约时报》报道，仅2005年一年，上海建成的住宅和写字楼的总面积就超过了纽约所有写字楼的总面积。上海市现已建成4000栋18层以上的大厦，几乎是纽约的两倍，并计划在2010年前再建1000栋。《纽约时报》认为，房地产市场迅速升温是中国多年来建设匮乏的结果。1949年以后的几十年间，中国基本上没有建造什么住宅和办公场所，直到上世纪90年代初期，上海、北京等城市才开始大兴土木，以弥补失去的时光。一位建筑设计师表示，“中国在将近半个世纪的时间里几乎什没盖什么房子。现在政策放开了，老百姓对住房紧缩的胃口一下大增，房地产成了最热门的话题之一。人人都为一种崭新的生活方式感到兴奋不已。”

    许多专家认为，虽然现在媒体热衷讨论房价问题，给人的印象好像中国明天就会发生普遍性的住房危机。但实际上，这并没有完全反映中国城市建设的真实面貌。不久前，日语版的《经济学人》刊登一条消息称，目前中国内地城市人均住宅面积为26平方米，日本城市人均住宅面积为15.8平方米。尽管这个数字在统计方面还存在一些误差，但这是1980年中国城镇居民人均住房面积的5倍多。一些专家表示，这个数字后面还有一个不可忽略的权数——1980年中国城镇居民为1.9亿人，今天中国城镇居民是5.4亿人。因此，中国房地产取得这样的增长是惊人的。全世界过去200余年工业化和城市化历史上，没有一个国家有过这样的事。伦敦政治经济学院建筑与城市规划系教授伯戴特认为：“如今在中国部分地区，建设规模之大是我们从来没有见过的。更重要的是，这是过去50到100年间，中国发展最快的时候。”

    随着房地产开发大幅增长，房价也开始以惊人的速度飙升。现在上海和北京的豪宅价格已经赶上了纽约的高档住宅。部分经济学家纷纷向人们发出房地产市场过热的警告。不过，专家认为，未来几年内，中国还将有数亿农民转移到城市打工和居住，中国房地产面临的最大问题将是中国人对住房的需求还会进一步增长。

    外国资本一边称有“泡沫”，一边加快投资中国房地产

    中国飞涨的房价让不少中国消费者望而却步，但欧美等西方媒体在报道中国房地产“泡沫”的同时，却惊奇地发现外国资本正在加快进入中国房地产市场。近来英国广播公司(BBC)经常邀请专家探讨中国的住房问题，许多专家认为，国际热钱流入已经和中国储蓄利率低、物业税制度不健全一起成为拉动房价上涨的三个重要因素。据英国《金融时报》报道，2004年第四季度上海房地产交易中，购房者的23.2%是海外人士。2005年的头两个月，海外人士在上海高档房地产的投资同比增长73%。

    当摩根斯坦利的研究部门称中国房地产出现“泡沫”时，该公司的投资部门却悄悄进入中国。据《纽约时报》报道，摩根斯坦利2005年在上海购买了价值7亿美元的商业地产，高盛和美林证券在这个领域也都有投资，想从这块大蛋糕中获取更多的利润。

    现在有几十万韩国人在中国生活、居住、学习和工作，许多人在中国购置房产。韩国联合通讯社报道说，韩国公布房地产投机遏制政策后，首尔的房地产商纷纷前往中国，因而出现了韩国投资者大量购买中国青岛房地产的情况。现在青岛的居民对韩国人购楼表示不满。报道称，青岛市民认为韩国人在当地大量购房是当地房价上涨的重要因素。由于韩国企业和侨民剧增，市内一些公寓每平方米价格两年里暴涨了一倍，每平方米超过了1万元人民币。

    不断调控的中国房地产更有发展潜力

    对于调控后中国房地产的走势，德国《商报》认为，尽管欧洲投资者对中国房地产的“泡沫”有所担心，但中国的优势在于，政府掌握着控制机制，可以做到给过热的区域降温。政府掌握的重要机制之一是发放建筑许可以及对国有银行发出停止贷款的行政命令。目前，中国政府正在启动这一降温经济的措施。

    欧洲房地产研究联合会主席本特·特纳称，5年前的东欧市场与今天的中国市场相似。从东欧看，在发展初期，房价高涨。供应量上升之后，房价逐渐下降。中国最终也只有充足的供应量才能从根本上抑制房价。但是特纳同时强调，尽管如此，中国此时更应该重点关注移民，即从乡村迁到城市人群的住房问题。在中国，这些人群面临的住房问题是最严重的。

  《环球时报》 ( 2006-05-31 第16版　环球时报驻美国、英国、俄罗斯、日本、法国、德国、印度记者联合报道 )

 来源：环球时报