继去年初以上海为代表的长三角城市群房价猛涨之后，环渤海和珠三角地区的北京、大连、深圳、广州等城市又接过了涨价的接力棒，成为新的明星。现在，狂热的楼市终于迎来了发自最高决策层的声音。

　　“国六条”出台，加上预期中央行、税收、国土等部门的地产新政呼之欲出，房地产市场陷入焦虑不安的等待中。

　　新一轮调控能根治我国楼市的“顽疾”吗？

　　楼市调控“山雨”欲来

　　据记者了解，“国六条”出台后，各省市和相关部委纷纷跟进。昨日，银监会率先表示，银行要大幅提高投资和投机性住房需求的首付款比例。这表明政府相关部门落实“国六条”的工作已经启动，预计近期政府各职能部门具体配套政策将很快出台。

　　另外，房地产市场是否健康发展或将成为中央对地方政府绩效考察的一项指标，地方政府须将稳定房地产市场作为一项重要工作列入政府计划安排。在我国的特殊国情下，这对房地产市场无疑是一记狠招。

　　一位知情人士向记者透露，目前北京市建委正在制定落实“国六条”的实施细则，具体内容不仅包括治理整顿房地产交易环节，还包括完善旨在帮助低收入群众的廉租房制度，以及帮助那些无力购房又享受不到廉租房优惠的“夹心层”人群解决住房难题等。

　　在新一轮调控即将开始的强烈预期下，房地产市场充满了观望情绪。

　　北京一家房产中介公司对“国六条”出台后的市场反应作了随机调查，有67%的自住需求者推迟了购房计划，其中32.65%的消费者将购房计划推迟到一年之后。

　　三年前就来到北京做市场销售工作的王伟，向记者透露了他的想法，“现在中央又出台了新的房地产调控政策，虽然估计一时半会儿房价还降不下来。不过，总算是有希望了。”

　　北京海淀区一位开发商告诉记者，“总的看来，这次‘国六条’并没有太出人意料的内容。我们真正关心的是具体落实到操作层面的内容，主要是税收、信贷、土地制度、市场规范、信息披露等方面的具体政策。最好在第一时间知道，哪些是‘规定动作’，哪些是‘自选动作’，这样公司才好做出下一步决策。”

　　“还要看政府是否动真格的。”在北京某售楼处，一位前来看房的先生和记者聊了起来，“去年也说调控，结果怎么样？房价照涨不误。”

　　新政瞄准开发商“七寸”

　　据一位业内人士介绍，房地产行业负债率普遍较高，但分析一下房地产企业的负债结构，人们就会发现，在全部负债中近80%是购房人的预付房款。这部分负债不仅没有资金成本，反而是有收益的。因为在项目工程款的拨付上并不是一次偿清，那么，多余资金存在银行，银行是要付利息的。

　　在房地产企业开发贷款方面，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，要求其开发项目资本金比例不低于35%，也就是说，房产商可以用35元钱到银行借贷到65元钱。在房产商拿到房屋预售许可证后(这时房子可能还没建出地面)，房产商又可百分之百地拿到房屋预售款(购房人首付30%和银行贷款70%)，并理所当然地用这笔资金投入到房地产项目的后续开发中。这样，在多次利用银行资金杠杆后，房产商的自有资金就可以撤离去寻找下一个开发目标。当开发商预售房卖出五、六成后，剩下的房子即使没卖出去也不用降价，因为基本上不占用企业多少资金了，后续的项目开发实际上是由银行资金在“撑着”，开发商不用再为自己的资金安全操太多心。房子可以慢慢卖，价格却不能便宜买房人。

　　在既没有资金压力，市场行情又普遍看涨的情况下，开发商的惜售自然会使市场供应短缺，房价也随之逐级攀升甚至出现价格泡沫。事实上，现在国内已没有什么行业能享受如此优惠的融资条件了。

　　现在看来，开发商的好日子正慢慢走到尽头。

　　“国六条”中提到，“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为”。这正好对准了开发商盈利模式的“七寸”。

　　其实，对于房地产泡沫，政府曾经有过成功的“医治”案例。早在上个世纪90年代初，海南、广西北海及开发区热点城市的房地产泡沫十分惊人。当时，政府所采取的措施是强令银行资金迅速回流，很快泡沫消失房价回落。

　　据此，有人开出这样的药方：提高预售门槛并由银行监管购房贷款资金，只有当开发商建成现房后才将这笔钱拨付给开发商。这样，开发商为使资金回笼，不得不推盘出售，供给增大，价格就会受到抑制。虽说这一医方“药性”有点猛，但在目前地方政府执行中央调控政策或有懈怠之时，运用信贷手段调控也许是医治房价上涨过快的较为有效的路径之一。

　　购房热或被釜底抽薪

　　中国房地产协会副会长顾云昌认为，去年的“国八条”对北京等地影响不大，是因为这些城市拆迁量大，老百姓的需求比较旺盛，这次“国六条”特别提到要“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长”。

　　这或将打破房地产市场求大于供的紧张局面，对高高在上的房价来个釜底抽薪。

　　在一些房地产市场热点城市，“危房拆迁、旧城改造、美化城市”是房屋拆迁的主旋律。一个城市的成片拆迁，往往会“创造”出大量的住房需求。按一般人的理解，政府掏钱拆旧建新，既美化了城市环境又改善了老百姓的住房条件，应当是件大好事。然而，在拆迁中却存在着一些鲜为人知的“灰色地带”。一些地方政府之所以热衷于旧城改造与拆迁，除了形象工程和美化城市的理由之外，这里其实蕴含着巨大的经济利益。

　　有土斯有财。最能调动地方政府拆迁积极性的莫过于，以危房改造和美化城市的名义，以极低的价钱将拆迁地区居民强制性地安置到城市偏远郊区，然后将该地块变为商业开发用地。

　　在城市的各种拆迁中，至少有三项巨额资金流失：第一，应当交给国家的“国有土地出让金”，因立项“危改”被无偿“划拨”给开发商了；第二，应当给被拆迁人的城镇拆迁费，被开发商侵吞；第三，私人土地使用权补偿未按足额偿付。某城市在宣传危改政绩、百姓得到实惠时说漏了嘴，讲该拆迁工程安置费13亿元，是国家按投资计划支付的。一时群众大哗，这一地区的居民分明拿到的是少得可怜的“外迁奖励费”，至今不清楚这笔钱的很大一部分到哪里去了。另据报道，有专家估算，10年来某市在旧城改造拆迁中，约有1380亿的国家和人民财产被侵吞流入黑洞。对一些开发商和地方政府而言，“危改”这样的“公益事业”利润相当惊人。

　　有专家预计，“国六条”提出的“合理控制城市房屋拆迁规模和进度”，在铲除这些灰色利益链的同时，也将大大降低老百姓的住房需求。

 来源： 中国证券报-中证网