由于部分城市房地产市场出现了价格上涨过快的现象，如何对其进行宏观调控自然成为人们关注的热点。自目前出台了万众瞩目的“国六条”后，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称《意见》）。这些政策的出台较以往有哪些不同，又会给房地产市场带来哪些变化？就此，记者采访了中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜女士。

　　记者：去年，国务院印发的两个“国八条”，对解决房地产市场中的问题起到了一定的作用，但并不理想，有些城市出现了房价上涨过快的现象，原因何在？

　　汪利娜：由于中国的住宅市场仍然是处于转型期的非成熟住房市场，受制度影响很多，如商业用地的“招、拍、挂”虽然可以使交易透明，但在供需不平衡的情况下，很难形成一种合理的价格。而且土地价格上涨会影响老百姓对房价的预期，从而将买房计划提前，人为地扩大了需求。此外，房价的上涨有融资、炒房、地理位置等多方面的因素，不能简单地把房价上涨归结为政策实施的问题。

　　记者：与去年两个“国八条”相比，近日出台的九部门《意见》有哪些不同之处，解决问题的着重点在哪里？近期可以看到调控成果吗？

　　汪利娜：这次出台的《意见》着重从多个角度进行房价的宏观调控：调控住房的供应结构，为的是更加符合群众需求；强调土地政策的调节作用，可以从对房地产的开发成本加以控制；控制拆迁规模，可以在很大程度上减少被动增加的房屋需求量。而且这次的《意见》与此前政策相比更加具体，更加关注中低收入人群的住房问题，比如提出90平方米以下的新增房屋要占到70%等硬指标。总体看来，这次《意见》的发布可以视为今后一段时间房地产市场发展的指向标。

　　至于调控成果方面，由于房地产市场周期比较长，我认为在一年以后才能对这次的调控作出准确评价。

　　记者：这次《意见》强调制定和实施住房建设规划，并明确了新建住房结构比例。如何保证住房建设规划的科学合理？规划赶不上变化快的现象时常发生，如何确保规划能落到实处？

　　汪利娜：如果想让这些规划落到实处，除了必要的监督措施之外，规划本身要符合社会的需求，并且在相当程度上做到合理的超前规划，这就需要相应的数据支持。我国目前的房地产信息系统已初步建立，但数据整合不够，尤其在存量房方面数据较少。目前住房市场存量已达到96亿平方米，每年新增量是5个多亿，商品房新增量是3.3亿左右。这就要求我们从具体的数据分析入手，对其进行合理规划，只有了解不同的年龄段、家庭结构对住房的不同需求，并且在规划中应注意持续性、协调性和市场的关联问题，才能让规划落到实处。

　　记者：《意见》中对第一套和第二套以上购房首付比例采取区别对待的方式，如何鉴定购房人是“自住住房”还是“投资住房”？这样做在遏制炒房的同时，是否也打击了非投资性购房交易？

　　汪利娜：我们可以将满足家庭居住需求之外的购房行为视为投资。在区分方法上，有城市要求群众买房时提供全家的身份信息，这种方法目前看来是比较有效的。提高“投资住房”的首付比例可以使“炒房”的操作周期延长，遏制“炒房”行为。对购买自住房且套型建筑面积小于90平方米的，仍然维持了20％的首付款比例。所以说，首付比例的变动对于买方满足居住需求的家庭影响不大。

　　同时我们要注意的是，若想从根本上遏制“投资住房”，需要的是一整套社会的投、融资体系来分流进入房地产市场的投资资金。国外的房地产市场趋于理性，人们把它当做一种普通商品来看待，在供需比例相对平衡、投资渠道多元化的情况下，住房只是用来满足生活需要的产品，而非民众投资的主流。

　　记者：《意见》要求控制城市房屋拆迁规模和进度，出于什么考虑？如何在城镇化进程的同时减少拆迁带来的住房问题呢？

　　汪利娜：控制拆迁规模的直接效果就是减少了新增住房需求量。至于如何平衡城市建设和拆迁，我认为这是一个理性化的问题，无论是拆迁项目也好，新建项目也罢，都有其需求来源，而我们所需要做的不是片面地否认一方，而是通过理性的思考，细致的计算，权衡利弊后实施一套最符合城市发展方向，最符合广大老百姓根本利益的措施。

　　记者：您认为要想使我国的房地产市场健康发展，还应采取哪些措施？能否谈谈对我国房地产市场未来的展望。

　　汪利娜：由于新建商品房仅能满足市场需求的40%~50%，若想给房地产市场降温，我们在二手房市场方面大有文章可做。目前，我国二级房地产交易市场启动并不充分，如果把这方面工作做好，能够在相当程度上减轻一级房地产市场的压力，使供需关系趋于平衡。此外，政府的调控手段除了发布相关政策外，还应向群众提供系统的存量房信息，用信息引导市场。这样老百姓可以根据需求来判断是否购房，让投资趋于理性。

　　对于房地产市场未来的发展方向，我认为经过前段时间的“投资热”后，市场会逐渐趋于理性，逐步向有利于广大群众的方向发展。

 来源:《中国建设报》