2020年上半年，多重因素影响使我国经济发展受到较大冲击，一季度房地产市场深度下探，多数指标创下当季最大降幅。二季度随着国内疫情形势的好转和复产复工加快推进，房地产市场快速恢复，除房屋竣工面积外，其余主要指标当季均出现正增长，但地区和城市间的分化进一步加剧。下半年，随着国内疫情防控形势的持续好转和房地产政策的中性稳健，房地产市场继续向常态恢复，预计2020年全年整体保持低速增长。
一、上半年房地产市场运行总体状况分析
二季度，随着国内疫情防控形势的持续好转，房地产企业复工复产加快，市场快速恢复，除竣工面积指标外，其余主要指标均转负为正，地区间继续保持分化。
1.商品房销售降幅逐月收窄，二季度当季已实现正增长
随着复工复产复市的推进，全国经济逐步回温，楼市持续复苏，购房需求进一步释放，带动商品房销售降幅逐月收窄。1-6月，全国共实现商品房销售69404万平方米，同比下降8.4%，降幅比一季度收窄17.9个百分点；商品房销售额实现66895亿元，同比下降5.4%，降幅较一季度收窄19.3个百分点。
二季度当季，商品房销售面积和销售额均实现正增长，增幅分别为3.2%和6.6%，与2018-2019年各季增速的平均水平相比，销售面积增幅略快，但销售额增速略慢。这表明受疫情影响，房价整体上涨压力不大，整体涨幅低于2018年和2019的上涨幅度。
区域分化持续，鄂黑琼京津粤等省市销售面积降幅较大。分省市看，有8个省市区商品房销售面积出现正增长，其余23个省市区仍保持下降。具体来看，江苏、浙江、河北及西北地区大部分省区销售面积保持增长，其中西藏、新疆增速较快，超过10%。在下降的23个省市区中，湖北、黑龙江受疫情影响降幅最大，其次是海南、北京、天津等，降幅均超过20%，主要是受疫情或政策的影响所致。广东、吉林、重庆、上海等省市降幅也相对较大，跌幅超过10个百分点。从绝对值看，河北、江苏、新疆、浙江商品房销售增加规模较大，均比上年同期增加面积超过50万平米。广东、湖北两省销售面积下降规模较大，降幅均超过1000万平米。
分四大地区看，中部和东北地区销售降幅较大，分别下降14.1和17.3%，东部和西部地区降幅较小，分别下降5.4和5.6%。分七大行政区域看，西北、华东、华北地区降幅较小，分别下降0.9、2.6和3.9个百分点，东北、华中、华南地区降幅较大，分别下降17.3、19.2和12.6个百分点。
2020年上半年，全国商品房销售率为57.6%，比2019年上半年下降3.47个百分点。与近5年各年同期相比，销售率明显低于2018-2019年的水平，但高于2015年-2017年间的水平。
2.房地产投资韧性犹存，累计增速由负转正
房地产开发投资由于受在建工程连续性影响，具有较强惯性，这是房地产投资具有韧性的重要原因。上半年，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%。与一季度相比，上升9.6个百分点。其中，商品住宅投资46350亿元，同比增长2.6%，占全部房地产开发投资面积的比重为73.8%。
二季度当季，商品房和商品住宅投资分别为40817和30335亿元，同比分别增长8%和8.7&，均转负为正，表明随着疫情防控形势向好和复产复工加快，房地产投资回升动力较为强劲。
分四大地区看，除中部地区仍保持下跌外，其余三个地区均保持增长。其中，西部地区投资增速最快，增长7.6%。中部地区跌幅也较一季度明显收窄，回升13.9个百分点。从七大行政区域看，除华中仍下跌外，其余六大区均出现正增长，其中西北、西南增速较快，均超过5%。
3.新开工面积降幅收窄，区域差异显著
一季度，受疫情影响，房屋建设出现较大幅度调整，特别是新开工面积跌幅较大，下降27.2%。二季度，随着复工复产有序加快，新开工面积明显修复，当季出现正增长。上半年，全国商品房施工面积为79.27亿平方米，同比增长2.6%，增速与一季度持平。新开工面积9.75亿平方米，同比下降7.6%，与一季度相比，降幅收窄19.6个百分点。二季度当季，商品房新开工69333万平方米，同比增长3.8%，基本恢复至疫情前正常水平。
各区域新开工状况差异显著，西北地区一枝独秀。分四大地区看，东部地区新开工面积降幅最小，下降4%，中部地区和东北地区降幅较大，均超过10个百分点。在七大行政区域中，西北地区是唯一增长的区域，增幅是14.2%，其余区域均保持下跌，其中东北、华中、西南跌幅较大，超过15%。在31个省市区中，20个出现负增长，其中3个省市降幅超过30%，分别是西藏、天津、湖北，6个省市降幅在20%-30%之间，11个省市降幅在20%以内。11个省市区保持增长，其中上海、浙江、宁夏、新疆4个省区新开工面积增速显著，均超过20%。
4.企业购地意愿明显回升，地价涨幅持续放缓
2020年上半年，房地产企业共购置土地7965万平方米，同比下降0.9%，降幅较一季度收窄21.7个百分点，成交价款为4036亿元，同比增长5.9%，土地平均购置价格为5067元/平方米，同比上涨6.8%。二季度当季，房地产企业土地购置面积为5996万平方米，成交价款为3059亿元，同比分别增长9.2和16.9个百分点，表明疫情因素并没有影响企业拿地的信心，企业购地意愿明显回升。
地价环比增速由降转升，同比增速持续放缓。2020年二季度，全国地价整体运行平稳，综合、住宅、工业地价环比增速由降转升，各用途地价同比增速则持续放缓；其中，住宅地价同比增速连续九个季度放缓，综合、商服地价同比增速连续八个季度放缓。分区域看，长三角、粤港澳大湾区、环渤海与京津冀三大重点区域综合地价环比增速由降转升，同比增速则继续回落；除商服地价外，一、二、三线城市各用途地价环比增速转降为升，同比增速持续放缓，22个重点关注城市住宅地价环比增速较一季度上涨0.38个百分点；综合及住宅地价环比上涨的城市数量明显回升，地价下降的城市数量明显减少，二季度住宅地价环比上涨的城市个数达87个，比一季度增加19个。
土地市场冷热不均，地区差异加大。据国信房地产信息网土地市场库数据，2020年上半年全国招拍挂用地共成交38396宗，面积为120167万平方米，同比增长2.2%，成交价款为34049亿元，同比增长8.8%，均比一季度有明显回升。但土地市场区域差异加大，从土地成交面积看，东北、华南、西北三个地区出现增长，特别是东北地区土地成交面积增速超过30%，其余四个地区同比仍有小幅下降，但跌幅均在5个百分点以内。从土地成交价款看，东北、华东、华南、西北地区保持正增长，华中和西南地区保持下跌。从溢价率看，华东地区土地溢价率水平最高，超过15%，西北地区溢价率水平最低，不到4%。
5.房地产贷款增速持续放缓，企业资金链承压
上半年，全国房地产企业资金来源达83344亿元，同比下降1.9%，降幅较一季度收窄11.9个百分点。分渠道看，国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款增速止跌回升，定金及预收款、其他资金来源依然有下降，均在10个百分点以内。从同期房地产开发投资占企业资金来源的比值来看，上半年为75.3%，比一季度上升9.9个百分点，比上年同期上升2.8个百分点，企业资金链承压。
6.房价走势分化，价格环比上涨城市数量持续增加
尽管销售面积普遍下跌，但房价走势却出现明显分化。从全国商品房销售均价看（销售均价=商品房销售额/商品房销售面积，未考虑成交结构变化因素），二季度全国商品房均价为9638元/平方米，同比上涨3.3%，与一季度均价相比，下跌372元。
分区域看，各地区有涨有跌。东北、华东、华南、西北四个区域商品房均价出现上涨，其中华东涨幅最大，上涨7.8%，其次是东北和西北，分别上涨5.7%和4.4%。华北、华中、西南三个区域商品房均价出现下跌，跌幅均在5%以内。从商品房平均价格绝对值看，华南、华东、华北较高，均超过1万元/平方米，华中、西南、西北地区较低，均在8000元以下，特别是华中地区，均价为6770元/平方米。
从70个大中城市房价指数看，市场同比较为稳定，环比价格稳中有涨。6月份，70个大中城市环比上涨0.73%（加权平均值），连续4个月上涨；同比上涨5.05%，连续5个月涨幅保持在5%左右。分城市看，6月有61个城市新建商品住宅价格环比出现上涨，比上月增加了4个城市，比3月增加23个城市，上涨城市个数已连续4个月持续增加；二手住宅销售指数中，有50个城市环比上涨，比上月增加了9个，比3月份增长18个。在贷款利率下行、人口持续流入、投资保值需求上升等因素的影响下，以深圳、杭州等城市为代表的少数城市房价上涨压力激增，部分区域新房市场销售火爆，二手房市场出现跳涨，房价上涨苗头明显。
分城市等级看，价格走势有所分化。6月份，四线城市新建商品住宅价格涨幅开始回落，一二三线城市则均有上涨，其中二线城市涨幅最快；一线城市二手住宅价格涨幅回落，二三四线城市则均保持上涨，其中三线城市涨势最为明显。
7.标杆企业整体销售形势较好,行业集中度提高
2020年上半年，标杆房地产企业销售形势整体较好，行业集中度进一步提高。根据上市公司公告数据，39家房地产企业共实现销售面积23280万平方米，按可比口径计算增长4.8%，实现销售额32235.5亿元，按可比口径计算增长1.1%。与全国商品房销售面积和销售额同期增速相比，分别快13.2和6.5个百分点。
分企业看，恒大、碧桂园、万科、保利发展、融创中国占据销售面积前5位，均超过1000万平方米。中国海外、新城控股、龙湖地产、华润置地、世茂房地产销售面积在600万至1000万平方米之间。从增速上看，佳源国际控股、中国金茂、恒大、禹洲地产等4个企业销售面积增速超过40%，雅居乐、建业地产等19家企业的销售增速出现负增长。
从销售额看，有12家企业销售额超过1000亿元，其中，恒大、碧桂园、万科稳居前三甲。从增速上看，瑞安房地产、禹洲地产增速较快，分别增长81.8%、50.5%，大部分企业增速低于30%，保利置业、万科等14家企业销售额同比下降，绿地香港跌幅最大，为48.2%。
与标杆企业的销售保持增长形成鲜明对比的是，中小房企房屋销售形势偏紧，压力较大。根据标杆企业销售数据反向推算，2020年上半年，中小房企（非标杆企业）实现房屋销售面积37168万平方米，销售额36663亿元，同比分别下降15.4和13.9个百分点。这表明中小房企的销售形势更加严峻，企业资金链风险上升，有关企业和管理部门需提高警惕。
二、影响未来房地产走势的因素
1.政策基调不变，热点城市楼市调控政策从严，老旧小区改造提速
房地产政策基调不变，继续坚持“房住不炒、因城施策”。上半年，中央有关部委在多个场合表态要坚持“房住不炒”不动摇。《政府工作报告》也明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。这说明尽管受疫情蔓延及国际形势影响，国内经济存在下行压力，但“不走以房地产短期刺激经济”的决心不可动摇。各地在坚持“房住不炒”总基调基础上，针对市场分化的背景，可出台更加灵活和有针对性的政策，因城施策，精准施策，以减少外部影响和冲击，促进市场回稳。
热点城市楼市调控政策从严。上半年，深圳、杭州、东莞、宁波等城市地价、房价均出现较明显上涨。7月以来，这些城市先后发布了楼市调控升级的政策，提高购房门槛，避免价格上涨过快。楼市新政通过调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用等手段对楼市进行调节，在支持合理自住需求的同时遏制投机炒房，以实现稳地价、稳房价、稳预期目标。例如，深圳市7月15日发布八条楼市调控措施，包括：限购政策升级，必须有36个月社保；首套房首付比例依然为30%，已经有一套房的再购房首付比例70%起，非普住宅达到80%；增值税免征从2年调整到5年；750万元以上为豪宅，加强热点小区管理等。调控政策发布后，前期房价持续上涨的态势有望结束。深圳等城市的调控升级，代表着今年下半年的楼市政策风向。通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作。受政策调整预期影响，其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，房价涨幅预计会有所回落。
老旧小区改造提速。7月10日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发[2020]23号），明确了城镇老旧小区改造的总体要求、目标任务、对象范围、支持政策和保障措施，为进一步全面推进城镇老旧小区改造工作提供了基本遵循。老旧小区改造是造福人民群众、满足人民群众对美好生活需要的重要民生工程，同时也是有效扩大内需，做好“六稳”工作，落实“六保”任务的重要发展工程。小区改造的根本目的，是完善城市人居环境质量、提升城市公共服务的水平，解决城市发展不平衡、不充分的矛盾。2020年，全国计划开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，数量是2019年的近两倍。老旧小区改造包括三类：基础类、完善类和提升类。基础类是涉及居民基本居住条件和居住安全、日常生活保障的基本设施，要求应改尽改，资金来源主要由政府财政资金保障；完善类是满足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造内容，如建筑节能改造、加装电梯、停车等，主要依靠各级政府有关资金、居民、产权单位等共同出资；提升类主要是涉及城市公共服务的供给，包括养老、托育等，主要政府通过一些优惠条件去支持和吸引社会企业和资本参与。
2.预期变化加剧房地产市场分化
2020年，受疫情因素和宏观调控政策的影响，居民的收入预期和通胀预期均出现调整，将会加剧房地产区域和楼盘的分化。
从收入预期看，2020年居民收入增速明显放缓，扣除价格因素实际已出现负增长。二季度，随着疫情防控和经济社会发展的统筹推进，特别是“六保”政策中对中低收入转移支付的进一步落实，居民收入增速较一季度有所回升。上半年全国居民人均可支配收入15666元，同比名义增长2.4%，名义增速比一季度回升1.6个百分点。扣除价格因素，实际下降1.3%，实际降幅比一季度收窄2.6个百分点。分城乡看，城镇居民人均可支配收入21655元，名义增长1.5%，实际下降2%，降幅较一季度收窄1.9个百分点；农村居民人均可支配收入8069元，名义增长0.4%，实际下降1%，降幅较一季度收窄3.7个百分点。农村居民收入回升幅度快于城镇，城乡居民收入比进一步下降，上半年为2.68:1，比上年同期下降0.06个点，城乡之间的居民收入差距有所减小。
从通胀预期看，当前全球贸易保护主义上升，经济全球化遭遇逆流，全球市场萎缩，世界经济低迷、全球经济下行趋势明显。世界银行在6月24日的世界经济展望报告中预计，2020年全球GDP增速为-4.9%，比此前预期下调1.9个百分点。为提振市场信心，加快经济复苏，世界各国纷纷出台了较为宽松的货币政策，我国货币政策也相对较为宽松。货币宽松引导市场利率下行，利率下降推升资产价格上涨，人们对避险资产的投资保值性需求增加。其中，房地产是重要的投资对象之一。
受两方面预期变化影响，购房需求将会加速分化。从收入角度看，今年受疫情和经济下行影响，居民收入，特别是中低收入群体收入明显放缓，收入决定消费，居民预期收入的下降必然导致住房需求下降，特别是那些自住型住房需求，一些刚需楼盘和中低端楼盘销售压力将明显上升，价格竞争更加激烈。
从通胀角度看，通胀预期上升迭加LPR利率下降，投资保值性需求明显增加，热点城市的中高端楼盘受到中高收入群体的青睐，上海2000万元豪宅排队“抢”，深圳4000万级公寓“秒光”，北京千万元以上豪宅成交量创2年新高。还有一些高性价比楼盘销售形势也比较好，特别是那些受新房“限价”政策影响，新房价格与周边二手房价格存在明显倒挂的楼盘被疯抢，杭州、南京、成都、西安等市场频现“万人摇”。随着热点城市楼市调控政策的升级，未来此类楼盘热度会有所回落。具体到城市层面，一二线城市由于投资保值需求大，市场复苏进度较快，房价上涨压力上升。而三四线城市则主要以刚性需求和改善性需求为主，市场恢复偏慢。
三、2020年全年房地产核心指标预测
与一季度报告中预测数据相比，上半年房地产市场恢复态势明显好于预期。除个人按揭贷款增速持平外，其余指标增速均快于预测值，尤其是土地购置面积最为显著。具体看，房地产投资增速比预期快1.6个百分点，企业资金来源比预期快1.9个百分点，房屋新开工面积比预期快1.1个百分点，销售面积比预期快3个百分点，销售额比预期快1.9个百分点。
展望2020年下半年，随着国内疫情影响持续减弱，宏观政策全面发力，市场预期不断完善，前期受到抑制的消费和投资需求将加速释放，经济复苏进程会进一步加快。在房地产领域，预计楼市调控政策仍以“房住不炒”为总基调，货币政策整体保持适度宽松，以有效对冲经济下行的压力，但房价地价上涨过快的城市调控节奏加快，购房门槛可能提高，以稳房价、稳地价、稳预期。根据预测模型，结合当前经济形势及房地产政策走向，预计2020年全年房地产市场继续修复疫情带来的冲击，更多指标实现由负转正，但以个位数增长为主。房地产投资增速继续保持回升，全年预计增长4.6%，达到13.83万亿；企业资金来源增长3.1%，达到18.42万亿，其中个人按揭贷款增长较快，预计增长8.5%。新开工面积降幅继续收窄，但由于房地产整体已迈入中后期，整体仍可能保持小幅下降，预计降幅为1.8%。房屋销售面积降幅收窄，整体保持小幅下跌态势，降幅为2.6%，商品房销售额实现增长，增速为2.5%；土地购置面积达增速达6.9%，土地成交价款幅度将超过15个百分点，分别实现9.6和6.7亿平方米，下降8.7%和11.4%；土地购置面积达到6524万平方米，下降18.8%，土地成交价款达16407亿元，增长11.5%。
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（出处：《房地产动态》2020年第14期，作者：国家信息中心信息化和产业发展部 高聚辉 杨颖）
