正值"人口红利期""婴儿潮"渐成购买主力

　　近日发布的“2005－2006中国房地产市场报告”（REICO报告）认为，未来15年是我国经济社会发展的“人口红利期”，2020年前，除非宏观经济出现重大波动，导致剧烈的货币政策收缩，否则全国房价下跌的可能性很小。

　　REICO报告提出了“婴儿潮”概念。认为，由于我国土地供给弹性很小，房价的涨跌主要取决于房屋需求的变化。人口年龄结构是影响房屋需求的重要因素，避开房地产市场的短期波动，通过“婴儿潮”变化可以大致描绘我国房地产市场的长期运行趋势。

　　“婴儿潮”对房地产市场需求的影响表现在两个方面：一方面，通过人口年龄结构变化直接影响住房刚性需求变化；另一方面，通过“人口红利期”为房屋需求的实现提供经济基础，与宽松的货币政策相结合，住房的改善性需求和投资性需求将会得到鼓励。

　　根据REICO工作室和国家统计局的抽样调查数据显示，保守地估计，25－45岁群体是购买商品房的主要群体。理论上，25－35岁人员处于婚龄期，其对住房的需求属于刚性需求，住房需求弹性较小；而35岁以上的人员购买住宅多是出于改善住房条件的需要，住房需求弹性较大，因而与货币政策环境关系密切。

　　REICO报告称，未来15年仍是我国经济社会发展的“人口红利期”，有理由认为，未来15年宏观经济的较快增长仍将会为房地产市场的发展提供强有力的基础。

　　REICO报告认为，建国后，我国共出现了三次“婴儿潮”，与未来15年房地产市场发展相关的是1963－1974年第二次“婴儿潮”和上世纪80年代后期出生的第三次“婴儿潮”。据此推断，未来5－15年我国人口年龄结构的变动趋势为：2006－2010年，受第二次“婴儿潮”的影响，35－45岁的群体所占比重会有所上升，但25－35岁的群体所占比重将会有所下降，而2010－2020年，25－35岁的群体所占比重由于第三次“婴儿潮”的影响又会有所上升。

　　REICO报告推断，2020年前，除非宏观经济出现重大波动，导致剧烈的货币政策收缩，否则全国房价下跌的可能性很小。其中，2010年前，35－45岁群体的住房改善需求和投资需求将会刺激房地产市场的发展，房价仍会持续上涨；2010－2020年，婚龄人口对于住房的刚性需求将会再度增加，而45岁以上群体对于住房的改善需求还未完全消失，全国房价仍然没有下跌的理由。对全国房价而言，并不能排除未来15年内个别地区房价会出现下降。