新华网杭州１２月４日专电   如果说２００５年长三角房地产市场的关键词是“博弈”的话，２００６年就应该是“反思”。 

    过去的一年，调控政策频出，在这个有“世界第六大都市圈”之称、全国城市化速度最快的地区，房产市场趋于理性，各个环节被“倒逼”出新的理念、思路。

    杭州的一位房产企业负责人对记者说：“面壁十年图破壁，整个市场需要反思，不仅是开发理念、产品品质以及销售等，更要从体制、机制等全方位走出创新之路。”

    地方政府：兴奋点转移

    在过去相当长时间内，不少城市经济过多依赖房地产及相关行业，一些地方政府负责人常常公开为本地的房产“吆喝”。有的大城市的官员宣称“楼市还要涨十年”，有的则预言“几年内翻几番”“再不买就来不及了”。

    与此相对应地，地方性政策为房产行业推波助澜，影响深及城市的规划、建设。近些年，在江苏、上海、浙江，长三角很多城市都在开发新城区，需要的大量建设资金无法落实，很多城市普遍走了一条“卖地生财”的道路――先是“做地”，通过种种概念，抬升地价，然后将土地卖出，资金返还用于该城区的建设，同时也是“做地”的进一步“深加工”，随后再卖地，再建设，形成循环。

    有相当一段时间，通过这种方式获得的地方财政收入，占到总数相当高的比例，在个别地区甚至占据“半壁江山”。

    在这个产业链中，地方政府成了最高端“土地运营商”。土地以及相关联的房产行业的兴衰，与其休戚相关。在这种利益格局下，地方政府宛如“经济组织”，忙着卖地、招商引资，计算财政和税收的巨额数字。

    ２００６年调控以来，这种运营思路受到极大冲击。在一些城区，地方财政由早些年的好日子跌到如今的尴尬境地。浙江某个房地产业一度热闹火爆的城市，预计２００６年的房地产行业地税税收减收将达１４．３１亿元，下降达四分之一以上。财政负担压力增大，一些地方政府开始要求各部门暂停手提电脑、数码相机等电子用品的采购，部门预算总体保持零增长，“准备过紧日子”。

    但是也正是这样的严峻形势，逼迫长三角地区的政府部门清醒地看到了过去那种发展思路的局限，风险意识大大加强。在杭州，很多区县市开始将兴奋点重新投放到“工业经济”，提出大力发展高新技术产业。前几年在地价房价猛涨中也获益不浅的宁波如今充分利用港口资源，大力发展临港重化工业，一个又一个大项目在该市落地。上海的楼市，更是在反腐败的大浪中，痛定思痛，跌声一片。这个城市过去那种所有房产一概猛涨的局面已经一去不复返，呈现了稀缺地块趋稳，周边区域房价趋于下降的较为合理的态势。

    在近年房产开发项目颇多的杭州西湖区，财政局的报告中指出，在房地产业徘徊的同时，全区地方财政收入还能保持平稳增长，主要得益于全区上下合力招商引资，通过现代服务业等新兴产业较好地支撑了局面，有效地弥补了主体税种滑坡带来的影响。

    企业：何德何能混饭吃

    企业界也在反思.

    宏观调控以来，过去那种不管是个什么房子，一概都能卖掉还供不应求而且还能被炒出高价的“好日子”已经随风远逝。一个问号始终悬在开发商的头上――你能卖掉房子，凭什么？

    在上海，“汤臣一品”打出耸人听闻的１１万元一平方米的价格，结果受到普遍质疑，弄得灰头土脸。杭州的一些开发商在开盘之前做足功夫，隔三差五打电话给“意向客户”联络“购买意愿”，充分沟通后选择良辰吉日开盘，营造旺销局面，可惜仍然效果不佳。有个楼盘以“满足少数人需要”自称，总价动辄二三百万元，开盘当日预订近１５０套，但两周后形势急转直下，一度日成交记录为“零”。前不久，宁波有一个楼盘开盘，居然再现彻夜排队场景，但人们已经高度质疑其真实性，普遍的怀疑眼光使得营销的真实度受到考验。

    “品质”“创新”开始成为常被提起的两个词。一些活动宣传香港、日本等地的经验，告诉开发商们“小户型也可以造出大空间”。

    杭州一个开发企业负责人对记者说，实际上，在过去的这些年，大量的房产商获得了巨大的财富，并不是他们自己有多大本事，完全就是环境和机遇造成的。但是今后，如果还能生存以及发展，就需要实实在在的理由，而不应该再靠“概念”或是“开盘效应”之类的营销小伎俩。

    他说，每一个开发商都应该思考一下――我有何德何能，可以在这个竞争如此激烈的社会上混饭吃？

    有专家指出，事实上，中国的房产品在品质上还颇为落后，就算是在比较领先的长三角地区，无论是建筑设计还是科技含量，都缺乏创新。放眼上海、杭州、宁波等经济较为发达的地区，“好日子”养出不少懒企业，在一些城区的黄金地段，外观丑陋、色彩艳俗、建筑粗糙、功能单一的建筑物随处可见。当然这也给有责任心的企业带来机会。在严峻的调控形势下，只有那些在各个环节有所创新并能领先市场一步的企业，才能占据竞争的高地。

    消费者：反思产生灵感

    消费者也在反思。

    在杭州、宁波、上海，各种调查统计表明，市场上绝大多数的购房人群都是以自住为目的。炒房人群似乎一夜之间就隐匿了行踪，“江湖”上仅留下一些财富传奇的袅袅尾音。

    消费者还在反思中产生灵感。２００６年岁末最令人兴奋的消息莫过于温州个人合作建房的破冰之举。温州人再次令全国个人建房的热心人眼前一亮。一个叫赵智强的人带领大伙儿解决了个人合作建房拿地、融资以及操作等层面的问题。据说，该地块预计建成后房屋成本价为每平方米５３００元，远低于周边楼盘每平方米１００００元左右的市场价。一时间，上半年还一筹莫展的杭州等地的个人合作建房者们重拾信心，互联网上出现了征集合作者的帖子，很多人写上了自己的QQ号。

    在这个２００６年的岁末，上海的不少百姓对楼市充满了憧憬；杭州的两大房产巨头正在谋划那块大手笔拿下的京杭大运河边的绝版地块，准备在布满尘埃的房产市场上打造一颗 “大钻石”；宁波的一群开发商则在热抢政府推出的一批土地；某个开发商准备２００７年要在国内上市；一大群国际证券交易所的代理人进入浙江积极活动，吸引众多民企去海外上市融资；而大批的年轻人则带着热情在网络上渲染着对个人合作建房的热望。

    无论如何，他们中的很多人都相信，２００７年将带给楼市、带给所有人新的希望和惊喜。