2012年2月9日　　来源：深圳商报　

　　央行表态支持首次置业，分析人士指出--　　

　　央行７日下午公布，２０１２年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域，提出要予以支持。分析人士指出，在目前房价出现一定回落、市场风险已得到一定程度释放的背景下，此举将较大地满足、保护刚性置业者的需求，同时也有利于整体楼市的平稳和长远发展，但并非放松楼市调控。

　　适度调整一刀切调控政策

　　据公布，２０１２年央行"继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。"

　　所谓差别化房贷政策，简单而言在开发贷款方面，政策将加大对保障房信贷支持力度；在购房贷款方面，对第一套自主性购房给予政策性贷款优惠，而对投机性和投资性住房予以严格控制，以增加投资成本。

　　"应该说这是央行及金融部门差别化住房信贷政策的一贯态度，金融机构将继续支持保障房建设、支持首套房融资，而对投机和投资性住房贷款继续加以控制。"中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇指出。

　　不过，央行关于"满足首次购房家庭贷款需求"的表述还是引发了市场对首套住房信贷利率问题的广泛关注。去年一段时间以来，部分银行对首套房贷执行超过基准利率的利率水平，一部分有刚性购房需求的居民不得不加大了融资成本。有观点认为央行此番表述意在向市场释放首套房贷利率下调的信号。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，增加对首次购房人群的信贷支持，并不意味着调控政策的放松，而是对之前过于严格的一刀切调控政策的适度调整，从而使调控政策更加精准，能够更好地保护首次购房人群的利益。

　　其实，执行差别化的利率、照顾首次置业的刚性需求是中央一以贯之的思路，对于首次置业，２０１１年各商业银行统一实行的是首付三成、利率为基准利率。具体到执行层面，记者从北京、上海、广州、深圳等地了解到，目前各大行对购买首套房的客户普遍执行的是基准利率的信贷政策，但部分客户能享受到９５折、９折利率优惠。

　　不过业内人士认为，增加对首次购房人群的信贷支持，也有一定的限度。对比目前的存贷款利率，可发现５年期的定存基准利率为５．５％，而五年以上贷款基准利率为７．０５％。如果对首次置业家庭执行８折的信贷政策，则贷款利率为５．６４％，如果执行８５折，则贷款利率为５．９９％，基本接近银行的定存利率。　　

　　降价空间被利息上涨冲淡

　　尽管如此，对比去年９月份上浮１０％的利率执行情况，目前执行的基准利率、部分客户能享受到得９折贷款利率也意味着较大的优惠。据北京中原地产测算，如购买一套房子贷款１００万元、２０年还款期，执行１．１倍贷款利率，月供为８２１２元，而执行基准利率的话，月供每月少了４００多元，２０年减少的利息总和达到了１０万多元。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，这意味着如增加对首次购房人群的信贷支持，购房者的负担确实有所减轻，反之当前购房成本因利率上调有所增加，如果对比楼市调控前后房贷利率的变化，会发现整个利息总额上涨较大，甚至能冲抵调控效果。　　

　　专家称适当释放刚需

　　利于市场稳定

　　胡景晖分析，在目前房价已有一定回落，积蓄已久的购房需求亟待释放的情况下，信贷政策向首次购房人群倾斜，有助于购房需求的释放，成交量也有望出现一定程度的放大。

　　从目前全国市场来看，春节至今，北京、广州、杭州等地楼市成交依然十分低迷，北京市场上甚至少有新盘问世。那么，刚性购房需求的入市，会不会引发房价的再度反弹呢？

　　分析人士指出，一方面此次央行还提到加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，这无疑对未来楼市的供应形成一定保证；另外应该看到，限购等调控措施仍对楼市有制约作用。

　　胡景晖说，保护刚需将有利于加快楼市库存消化和房源的合理流转，促进房地产市场的健康发展。如目前北京市场新房库存近１３万套，２０１２年预计新增商品住宅供应７万套至８万套，保障房供应３万套至４万套，二手房挂牌量约１５万套，北京住宅市场的供应总量将在３８万套至４０万套，相对于今年预计约２０万套至３０万套的市场需求量，不会导致目前"供大于求"市场格局的反转，所以购房需求的适度放量难以引发房价的反弹。